Що з ринком нерухомості Миколаєва: статистика та тенденції

У Миколаєві краще продаюється вторинне житло. Фото: архів «МикВісті»

У Миколаєві активно шириться думка: мовляв, місто заполонили оголошення про продаж квартир і комерційної нерухомості. Соцмережі та оголошення створюють враження, що в місті продається буквально все: землю, склади, будинки, в тому числі елітні, ресторани тощо. Але чи дійсно це так? Які ціни зараз на житло, хто купує квартири та будинки, і чи можна знайти вигідну пропозицію? 

«МикВісті» розібралися, що відбувається з цінами на житло, хто сьогодні купує квартири, і які сегменти ринку залишаються найбільш затребуваними в Миколаєві.

Ринок нерухомості Миколаєва: Від «мертвого» сезону до оживлення

Реклама

Щоб зрозуміти реальну картину ринку, ми звернулися до експерта в цій сфері Петра Мойсола, який був головою Громадської ради ринку нерухомості Миколаєва до 2020 року. Він проаналізував тенденції, порівняв минулі та нинішні показники, а також розповів, як змінюється попит на різні класи житла. Його коментарі допомагають відокремити реальні процеси від ілюзії «масового продажу», яка зараз панує в інформаційному просторі.

Ринок нерухомості завжди був не лише економічним показником, а й індикатором того, як живе саме місто. Попит на квартири, динаміка цін, інтерес інвесторів — усе це напряму залежить від того, наскільки місто відчуває себе безпечним, розвиненим і перспективним. У цьому сенсі слова місцевих ріелторів звучать як точна проекція настроїв містян.

На початку війни ринок фактично зупинився. Усі угоди були заморожені: люди виїжджали, боялися втрачати гроші, ніхто не ризикував інвестувати.

— Подивіться на ринок нерухомості Миколаєва — він відрізняється від інших міст України. У чому особливість? Миколаїв був прифронтовим містом: його межі практично збігалися з лінією фронту. Саме в цей період багато миколаївців виїхали за кордон. Це відбувалося не пізніше, не через рік — а саме тоді, коли ворог був поруч. Через масові виїзди, а також через те, що це було технічно і логістично просто, люди змогли легко переїхати. Багато з тих, хто поїхав першими, залишилися там, адаптувалися і частина вже прийняла рішення не повертатися, – акцентує Петро Мойсол.

Привіт! Я — Аліна Квітко, авторка цього матеріалу.

Дякую за увагу до наших текстів — це важливо для команди МикВісті.

Ми регулярно публікуємо глибокі матеріали для тих, хто хоче розібратися в темі та дійти до суті.

Маємо десятки прикладів, коли наша журналістика разом із читачами впливала на ситуацію і змінювала її.

Долучайтеся до Клубу читачів МикВісті — підтримайте незалежну журналістику, яка має значення.

Приєднатись до Клубу МикВісті

Зокрема, через тривале перебування за кордоном значна частина виїхавших миколаївців вирішила не повертатися додому, що спричинило помітне зростання пропозиції на місцевому ринку нерухомості.

— Як мінімум 30–40% тих, хто добре адаптувався, з часом вирішили залишитися за кордоном і продати свою нерухомість у Миколаєві. Саме через це на місцевому ринку нерухомості з’явилася підвищена пропозиція від людей, які осіли за межами України. Подібної ситуації немає в Одесі, Дніпрі, Харкові чи Сумах. Це унікальна особливість Миколаєва, яка значно впливає на його ринок нерухомості, – сказав Петро Мойсол.

Голова Миколаївської обласної Асоціації спеціалістів з нерухомості. Фото: Новини-Н

Хто сьогодні купує житло в Миколаєві

Коло покупців теж змінилося. Зараз це не тільки миколаївці, які тут живуть, а також переселенці, наприклад, з Херсону, Запоріжжя, Донецька, Маріуполя. 

— Хто зараз учасники ринку? По-перше, наші співмістяни, які тут живуть. По-друге, багато нових людей, зокрема з Херсона. Це переважно активні, працездатні люди до 50 років. Старше покоління здебільшого виїхало за кордон, а ті, хто веде бізнес або працює активно, оселилися тут, винаймають житло і регулярно їздять у Херсон чи область, щоб підтримувати справи. Кількість покупців житла в Миколаєві збільшилась на людей, що приїхали з сіл, житло, яких було знищено внаслідок війни і завдяки державним програмам вони мають змогу купувати тут нерухомість. Сімей військовослужбовців, а також родин, які отримали компенсації у звʼязку з втратою близьких на фронті. До цього додаються жителі районів Миколаївської області, які купують житло для дітей, які поступили до миколаївських ВУЗів, — перелічує Петро Мойсол. 

Окремо експерт акцентує на джерелах фінансування покупок до яких відносятся: кошти відкладеного потипу, заробітня плата військових, державні програми, а також спонсорів, які сьогодні допомогать нашому населенню. 

— Угоди на ринку нерухомості відбуваються переважно завдяки відкладеним ресурсам. Наприклад, сім’я колись планувала розширитися, але через війну відклала покупку. Тепер ситуація змінилася, і вони витрачають накопичені кошти на житло. Також ринок стимулюють зарплати: військові, працівники розмінування, медики та логісти отримують від 1000 до 2000 доларів, що дозволяє їм купувати нерухомість. Державні програми, житлові сертифікати та високі виплати військовим також підтримують попит. Крім того, відбувається обмін житлом: сім’ї продають більші квартири, купують менші та використовують решту коштів на проживання чи інші потреби, – каже Петро Мойсол.

Тож попит сьогодні формується не стільки за рахунок кредитів чи іпотек, як до війни, скільки завдяки «живим грошам». Ринок нерухомості не існує у вакуумі. Він реагує на інфраструктуру, воду, електропостачання, транспорт.

— Місто сьогодні демонструє ознаки покращення якості життя. Колись вода була солона з лиману, а сьогодні її якість покращили за рахунок будівництва нового водопроводу. Електропостачання стало більш стабільним, нові автобуси та тролейбуси роблять пересування комфортнішим, — пояснює експерт Петро Мойсол.

Такі зміни впливають на рішення людей залишатися або приїжджати в Миколаїв. Чим стабільніше місто, тим більше охочих інвестувати у житло.

Новобудова «Рівʼєра» у міркорайоні Намив. Фото: Дом.Ріа

Що каже статистика? Первинне житло: Динаміка цін на новобудови

У вересні 2022 року середня ціна квадратного метра від забудовника становила 840 доларів. Пропозиція була обмежена — у продажу була лише одна новобудова.

З червня по серпень 2024 року ціни коливалися від 700 до 710 доларів за м². У червні та серпні середня ціна залишалася на рівні 700 доларів, у липні зафіксували підвищення до 750 доларів. Кількість новобудов у продажу за цей період зросла до 15–18 об’єктів.

Динаміка цін за класами житла (літо 2024 → літо 2025)

• Преміум: 970–1010 $/м² → 1650 $/м² (+65–70%)
  
  

• Бізнес: 760–810 $/м² → 800 $/м² (стабільно)
  
  

• Комфорт: 640–660 $/м² → 650–700 $/м² (+5–6%)
  
  

• Економ: 580–600 $/м² → 560–620 $/м² (зниження або стабільно)
  
  

Порівняно з минулим літом, ціни преміум-житла зросли більш ніж удвічі, бізнес-клас залишився стабільним, комфорт подорожчав незначно, тоді як сегмент економ зазнав зниження.

Середні ціні за квадратний метр на покупку житла у новобудовах Миколаєва станом на кінець серпня 2025 року. Фото: статистика ЛУН

Пропозиції первинки з довгостроковими виплатами

На ринку Миколаївської області наразі у продажу 15 новобудов. Із них:

• розтермінування від забудовника — 6 об’єктів,

• іпотека «єОселя» — 2,

• кредит від банку — 1 об’єкт.

Активність будівництва у Миколаєві. Станом на 24 серпня 2025 року:

• у продажу перебувають черги у 18 житлових комплексах,

• триває будівництво черг у 9 ЖК,

• завершено 67 черг житла.

На вторинному ринку житла більше продаються 2-кімнатні квартири. Фото: архів «МикВісті»

Ринок вторинного житла  

За рік ринок вторинного житла Миколаєва показує стабільність у сегменті 2-кімнатних квартир, невелике зниження цін на 1-кімнатні та 3-кімнатні. Основна пропозиція зосереджена у діапазоні 15–50 тис. $, що робить житло доступним для середнього класу. Водночас великі квартири вимагають значних накопичень або використання довгострокових програм виплат. Райони та клас квартири значно впливають на ціну, а купівельна спроможність залишається ключовим фактором для вибору житла.

Середні ціни на вторинному ринку Миколаєва демонструють різну динаміку за рік:

• 3-кімнатні квартири знизилися з 43 000 $ (літо 2024) до 42 000 $ (літо 2025), зменшення ~2–3%.

• 2-кімнатні залишилися стабільними — 31 000 $.

• 1-кімнатні подешевшали з 21 000 $ до 20 000 $, зниження близько 5%.

Середні ціни на вторинці за двокімнатну квартиру в Миколаєві, актуально на серпень 2025. Фото: статистика ЛУН

Середні ціни на квартири за районами (2025): Центральний та Заводський райони залишаються найдорожчими, тоді як Корабельний і Інгульський пропонують більш доступне житло:

• 1-кімнатні: Центральний — 21 000 $, Заводський — 20 500 $, Інгульський — 19 000 $, Корабельний — 16 000 $

• 2-кімнатні: Центральний — 33 300 $, Заводський — 30 000 $, Інгульський — 27 700 $, Корабельний — 24 500 $
  
  3-кімнатні: Центральний — 45 000 $, Заводський — 45 000 $, Інгульський — 37 000 $, Корабельний — 32 000 $

Всі шукають житло, щоб одразу в‘їхати і жити

За словами експерта з питань нерухомості Петра Мойсола до війни ситуація виглядала інакше, люди були готові вкладати гроші у будь-яку нерухомість: у будинки на стадії проєкту, у квартири після будівельників чи з голими стінами.

— Ринок житлової нерухомості складається з різних категорій об’єктів і учасників. Раніше було поширено продавати квартири ще на етапі проєкту: лише намалювали план будинку — і вже шукали покупців. Сьогодні охочих інвестувати на такій стадії практично немає. Дещо більше зацікавлення виникає, коли будівництво вже частково виконане, але й таких покупців мало. Найбільший попит зараз мають квартири у будинках, які вже зведені, введені в експлуатацію та мають усю необхідну документацію — саме цей фактор дає людям відчуття безпеки. Окремий сегмент ринку — це вторинне житло: квартири й будинки, що вже належать населенню. У Миколаєві досі можна зустріти й комунальні квартири. Це спадок так званих «комунальних дворів», які колись приватизували частково й перетворили на «жилкопи», — пояснює Петро Мойсол.

Тепер же пріоритети змістилися. Попит є лише на ті квартири, в які можна одразу заїхати й жити. Квартири у стані «під капремонт» продаються важко, а новобудови «з голими стінами» часто залишаються без уваги.

Це підтверджує ріелтор Віктор Грицевський у своему відео в Instagram, він каже що попит на приватні будинки зараз змістився: покупці віддають перевагу ділянкам до 10 соток із зеленим подвір’ям, басейном або терасою, а самі будинки роблять менших площ. Великі будинки по 300–400 квадратів майже не продаються навіть із хорошим ремонтом.

— Ідеальний варіант для покупця зараз — це одноповерховий дім на 160–180 квадратних метрів, із кухнею-вітальнею, панорамним склінням, виходом у внутрішній дворик і терасою. На жаль, таких будинків мало, адже за останні чотири роки майже нічого нового не будувалося. Невеликі двоповерхові будинки на 150–180 квадратів купують, але знову ж таки — тільки якщо там хороший ремонт. А от занадто великі будинки сьогодні радше мінус, ніж плюс. Тому власникам таких об’єктів варто враховувати це при формуванні ціни: реальний попит значно змістився у бік компактних, зручних та сучасних рішень, – коментує Віктор Грицевський. 

Чому складно продати квартири без ремонту

Експерт на ринку нерухомості Віктор Грицевський зазначає, що продаж квартир, які потребують капітального ремонту або після демонтажу, значно ускладнився. Багато покупців не хочуть вкладати кошти у житло, де неможливо жити навіть із мінімальними умовами, і реалізація таких об’єктів можливе лише через низьку ціну та вдале розташування.

— Ситуація така: люди придбали квартиру ще до війни, зробили демонтаж — оббили все до цегли, планували капітальний ремонт для себе. Але обставини змінилися: коштів на завершення ремонту вже немає, частина грошей витрачена, і власники вирішили продавати квартиру в такому вигляді. Проблема в тому, що реалізувати такий об’єкт дуже складно. Покупці сьогодні неохоче беруть квартири, які потребують повного капітального ремонту, адже в них неможливо жити навіть із мінімальними умовами. Єдиний варіант — продавати коштом ціни. Я пояснюю власникам: вони орієнтуються на суму, за яку купували житло, і часто не враховують демонтаж чи поточні реалії ринку. Але ринок диктує інше. Тому у випадках, коли квартира повністю «в нуль», шанс продати її є тільки завдяки низькій ціні та вдалому розташуванню. Якщо це крайні поверхи — ще складніше: мало хто захоче вкладати значні кошти в капремонт на останньому чи першому поверсі. Якщо ж квартира на гарному поверсі й у хорошому районі, тоді варіант продажу існує. Але знову ж таки — ключовий фактор тут ціна. І власникам подібних квартир варто обов’язково враховувати це при формуванні вартості, – розповідає він. 

За його словами, квартири з добрим ремонтом або житлові варіанти, куди можна одразу заїхати, продаються, а голі стіни або «квартири-трупи» поки що залишаються на ринку. Основними перешкодами для продажу таких об’єктів він називає дорожнечу ремонту, складність пошуку будівельників та витрати часу.

— Ситуація така: на кінець червня все складніше і складніше продати квартиру після будівельників або в стані, коли потрібно робити капітальний ремонт. Широко кажучи, такі квартири-трупи стоять. Покупці готові платити більше лише за квартири з ремонтом, бажано з меблями або хоча б житлові варіанти, куди можна одразу заїхати. Докази, що ви зробите ремонт на свій смак та колір, не працюють. Знайти будівельників — проблема, ремонти дорожчають, і це потребує часу, — пояснює він.

Чи дійсно зараз продається більше нерухомості? 

Рієлтор пояснює, що нинішнє відчуття масового продажу квартир у Миколаєві — радше психологічне, ніж реальне. За його словами, раніше люди шукали житло через спеціалізовані сайти на кшталт OLX чи Dom.ria, де можна було відразу відфільтрувати пропозиції за кількістю кімнат, площею або бюджетом. Тоді потенційний покупець бачив лише ті квартири, що відповідали його запиту, а за ринком у цілому стежили переважно рієлтори.

Посмотреть эту публикацию в Instagram

Публикация от НЕДВИЖИМОСТЬ Николаев/Одесса (@rieltor_viktor_nikolaev)

Сьогодні ситуація змінилася. Більшість оголошень про продаж квартир перемістилася у соцмережі. Користувачі випадково бачать пропозиції у стрічці, лайкають або коментують їх, і алгоритми соцмереж починають показувати схожі оголошення ще активніше. В результаті створюється ілюзія, що весь ринок заповнений пропозиціями, хоча насправді кількість оголошень практично не змінилася.

— Якщо відкрити OLX зараз, на півмільйонне місто там приблизно 3,2–3,3 тисячі оголошень про продаж квартир. Це порівняно небагато, і цифра майже не відрізняється від довоєнних років». Він додає, що саме зміни у сприйнятті ринку через соцмережі породжують відчуття «масового продажу», хоча реальних підстав для паніки чи поспіху немає, – зазначає Віктор.

Таким чином, нинішній ринок житла не став більш насиченим, а змінився лише спосіб, у який потенційні покупці отримують інформацію про пропозиції.

Оренда чи купівля: що популярніше

За словами експерта з нерухомості Петра Мойсола ціни на нерухомість у Миколаєві залежать від стану квартири, ремонту, меблів, техніки та розташування. Однокімнатні «хрущовки» коштують від 350 до 1000 доларів за квадратний метр: дешевше — без ремонту, дорожче — з меблями та зручним розташуванням.

Сьогодні покупці шукають житло «під себе», готове для проживання. Дорогі квартири сучасного планування — понад 40 тисяч доларів — продаються складніше. Попит на оренду зараз значно перевищує купівлю. Багато переселенців перебувають у місті тимчасово і шукають квартири до 5000 гривень на місяць.

— Оренда сьогодні перевищує купівлю, бо багатьом не вистачає ресурсів на покупку. Квартири з 2–3 кімнатами користуються підвищеним попитом. Люди шукають житло «під себе», готове для проживання без ремонту, — пояснює ріелтор.

Середні ціни оренди житла в Миколаєві за двокімнатну квартиру актуально на серпень 2025. Фото: статистика ЛУН

Це і підтверджує ринок оренди житла в Миколаєві, який демонструє поступове зростання цін на однокімнатні та двокімнатні квартири, тоді як трикімнатні залишаються стабільними. Середня орендна плата влітку 2025 року становить: 6 тисяч гривень за 1-кімнатну, 7–8 тисяч гривень за 2-кімнатну та 10 тисяч гривень за 3-кімнатну квартиру.

Порівняно з літом 2024 року, оренда однокімнатних квартир зросла приблизно на 20%, двокімнатних — на 7–14%, а трикімнатні залишилися практично без змін. Це свідчить про стабільний попит на великі квартири та більш активне збільшення цін у середньому сегменті.

Динаміка цін на оренду за літо та порівняння з минулим роком

• 2024 рік: 1-кімнатні — 5 000 гривень, 2-кімнатні — 7 000–7 300 гривень, 3-кімнатні — 8 000–10 000 гривень.

• 2025 рік: 1-кімнатні — 6 000 гривень, 2-кімнатні — 7 000–8 000 гривень, 3-кімнатні — 10 000 гривень.

Ціни за районами міста

Найдорожчий район для оренди — Центральний: 1-кімнатна — 6 тисяч гривень, 2-кімнатна — 9 тисяч гривень. Інгульський район залишається більш доступним — 1-кімнатна квартира коштує 5,8 тисяч гривень, 2-кімнатна — 6,5 гривень. Дані по Заводському та Корабельному районах неповні, проте тенденції показують, що ціни там нижчі, ніж у центрі.

Витрати на оренду у відсотках від зарплати

Середній відсоток заробітної плати, який йде на оренду, склав 29–30% у липні-серпні 2025 року, що трохи вище, ніж минулого літа (28–29%). Найбільш доступними є квартири для водіїв, менеджерів по роботі з клієнтами та кур’єрів — вони витрачають 20–28% зарплати. Найбільше навантаження відчувають прибиральниці, баристи та управлінські асистенти: на оренду 1-кімнатної може йти до 57% зарплати, 2-кімнатної — до 67%, а 3-кімнатної — понад 90%.

Експерт з ринку нерухомості у Миколаєві Віктор Грицевський зазначає, що ринок оренди в Миколаєві зараз досить активний. За його словами, оренда житла залишається затребуваною, але ціни зросли порівняно з довоєнним періодом.

— Якщо раніше середня орендна плата гарної квартири складала близько 8 тисяч гривень, зараз можна здати аналогічне житло і за 11 тисяч, – сказав він.

Сьогодні купівля або оренда житла в Миколаєві потребує зваженого підходу. Преміум-квартири та готові будинки залишаються затребуваними, економ-сегмент пропонує вигідніші ціни, а великі квартири та об’єкти без ремонту продаються складніше. Для орендарів найактивніший ринок — 1-2-кімнатні квартири у центральних та популярних районах. Прогноз на найближчі місяці: ринок залишатиметься стабільним, а довгострокові програми виплат допомагають зробити житло більш доступним для покупців.

Це означає, що інвестиції у житло зараз мають перспективу, особливо для тих, хто орієнтується на довгострокове перебування або здачу в оренду.

Ринок нерухомості Миколаєва сьогодні живий і динамічний. Він відображає економічну активність, демографічні зміни, інфраструктурний прогрес і настрій містян. В умовах війни місто поступово відновлюється, а інвестори та нові мешканці формують новий баланс попиту і пропозиції.

— Ринок нерухомості показує все: чи працюють банки, страхові компанії, скільки державних програм діє. З’являється фінансування, бюджет отримує ресурси — і це викликає невеликий імпульс на ринку, — підсумовує Петро Мойсол.

Аліна Квітко, МикВісті