Что с рынком недвижимости Николаева: статистика и тенденции

В Николаеве лучше продается вторичное жилье. Фото: архив «НикВести»

В Николаеве активно распространяется мнение: мол, город заполонили объявления о продаже квартир и коммерческой недвижимости. Соцсети и объявления создают впечатление, что в городе продается буквально все: землю, склады, дома, в том числе элитные, рестораны и т.д. Но действительно ли это так? Какие цены сейчас на жилье, кто покупает квартиры и дома, и можно ли найти выгодное предложение?

«НикВести» разобрались, что происходит с ценами на жилье, кто сегодня покупает квартиры, и какие сегменты рынка остаются самыми востребованными в Николаеве.

Рынок недвижимости Николаева: От «мертвого» сезона к оживлению

Реклама

Чтобы понять реальную картину рынка, мы обратились к эксперту в этой сфере Петру Мойсолу, который был председателем Общественного совета рынка недвижимости Николаева до 2020 года. Он проанализировал тенденции, сравнил прошлые и нынешние показатели, а также рассказал, как меняется спрос на разные классы жилья. Его комментарии помогают отделить реальные процессы от иллюзии «массовой продажи», которая сейчас царит в информационном пространстве.

Рынок недвижимости всегда был не только экономическим показателем, но и индикатором того, как живет сам город. Спрос на квартиры, динамика цен, интерес инвесторов - все это напрямую зависит от того, насколько город чувствует себя безопасным, развитым и перспективным. В этом смысле слова местных риелторов звучат как точная проекция настроений горожан.

В начале войны рынок фактически остановился. Все сделки были заморожены: люди уезжали, боялись терять деньги, никто не рисковал инвестировать.

- Посмотрите на рынок недвижимости Николаева - он отличается от других городов Украины. В чем особенность? Николаев был прифронтовым городом: его границы практически совпадали с линией фронта. Именно в этот период многие николаевцы выехали за границу. Это происходило не позже, не через год - а именно тогда, когда враг был рядом. Из-за массовых выездов, а также из-за того, что это было технически и логистически просто, люди смогли легко переехать. Многие из тех, кто поехал первыми, остались там, адаптировались и часть уже приняла решение не возвращаться, - акцентирует Петр Мойсол.

Привет! Я — Алина Квитко, автор этого материала.

Спасибо за внимание к нашим текстам — это важно для команды НикВести.

Мы регулярно публикуем глубокие материалы для тех, кто хочет разобраться в теме и дойти до сути.

У нас есть десятки примеров, когда наша журналистика вместе с читателями влияла на ситуацию и меняла её.

Присоединяйтесь к Клубу читателей НикВести — поддержите независимую журналистику, которая имеет значение.

Вступить в Клуб НикВести

В частности, из-за длительного пребывания за границей значительная часть уехавших николаевцев решила не возвращаться домой, что повлекло за собой заметный рост предложения на местном рынке недвижимости.

- Как минимум 30-40% тех, кто хорошо адаптировался, со временем решили остаться за границей и продать свою недвижимость в Николаеве. Именно из-за этого на местном рынке недвижимости появилось повышенное предложение от людей, которые осели за пределами Украины. Подобной ситуации нет в Одессе, Днепре, Харькове или Сумах. Это уникальная особенность Николаева, которая значительно влияет на его рынок недвижимости, - сказал Петр Мойсол.

Председатель Николаевской областной Ассоциации специалистов по недвижимости. Фото: Новости-Н

Кто сегодня покупает жилье в Николаеве

Круг покупателей тоже изменился. Сейчас это не только николаевцы, которые здесь живут, а также переселенцы, например, из Херсона, Запорожья, Донецка, Мариуполя.

- Кто сейчас участники рынка? Во-первых, наши сограждане, которые здесь живут. Во-вторых, много новых людей, в частности из Херсона. Это в основном активные, трудоспособные люди до 50 лет. Старшее поколение в основном выехало за границу, а те, кто ведет бизнес или работает активно, поселились здесь, снимают жилье и регулярно ездят в Херсон или область, чтобы поддерживать дела. Количество покупателей жилья в Николаеве увеличилось на людей, приехавших из сел, жилье, которые были уничтожены в результате войны и благодаря государственным программам они могут покупать здесь недвижимость. Семей военнослужащих, а также семей, которые получили компенсации в связи с потерей близких на фронте. К этому добавляются жители районов Николаевской области, которые покупают жилье для детей, поступивших в николаевские ВУЗы, - перечисляет Петр Мойсол.

Отдельно эксперт акцентирует на источниках финансирования покупок к которым относятся: средства отложенного типа, заработная плата военных, государственные программы, а также спонсоров, которые сегодня помогут нашему населению.

- Сделки на рынке недвижимости происходят преимущественно благодаря отложенным ресурсам. Например, семья когда-то планировала расшириться, но из-за войны отложила покупку. Теперь ситуация изменилась, и они тратят накопленные средства на жилье. Также рынок стимулируют зарплаты: военные, разминировщики, медики и логисты получают от 1000 до 2000 долларов, что позволяет им покупать недвижимость. Государственные программы, жилищные сертификаты и высокие выплаты военным также поддерживают спрос. Кроме того, происходит обмен жильем: семьи продают большие квартиры, покупают меньшие и используют оставшиеся средства на проживание или другие нужды, - говорит Петр Мойсол.

Поэтому спрос сегодня формируется не столько за счет кредитов или ипотек, как до войны, сколько благодаря «живым деньгам». Рынок недвижимости не существует в вакууме. Он реагирует на инфраструктуру, воду, электроснабжение, транспорт.

- Город сегодня демонстрирует признаки улучшения качества жизни. Когда-то вода была соленая из лимана, а сегодня ее качество улучшили за счет строительства нового водопровода. Электроснабжение стало более стабильным, новые автобусы и троллейбусы делают передвижение более комфортным, - объясняет эксперт Петр Мойсол.

Такие изменения влияют на решение людей оставаться или приезжать в Николаев. Чем стабильнее город, тем больше желающих инвестировать в жилье.

Новостройка «Ривьера» в миркорайоне Намыв. Фото: Дом.Ріа

Что говорит статистика? Первичное жилье: Динамика цен на новостройки

В сентябре 2022 года средняя цена квадратного метра от застройщика составляла 840 долларов. Предложение было ограничено - в продаже была только одна новостройка.

С июня по август 2024 года цены колебались от 700 до 710 долларов за м². В июне и августе средняя цена оставалась на уровне 700 долларов, в июле зафиксировали повышение до 750 долларов. Количество новостроек в продаже за этот период выросло до 15-18 объектов.

Динамика цен по классам жилья (лето 2024 → лето 2025)

• Премиум: 970-1010 $/м² → 1650 $/м² (+65-70%)
  
  

• Бизнес: 760-810 $/м² → 800 $/м² (стабильно)
  
  

• Комфорт: 640-660 $/м² → 650-700 $/м² (+5-6%)
  
  

• Эконом: 580-600 $/м² → 560-620 $/м² (снижение или стабильно)
  
  

По сравнению с прошлым летом, цены премиум-жилья выросли более чем вдвое, бизнес-класс остался стабильным, комфорт подорожал незначительно, тогда как сегмент эконом претерпел снижение.

Средние цены за квадратный метр на покупку жилья в новостройках Николаева по состоянию на конец августа 2025 года. Фото: статистика ЛУН

Предложения первички с долгосрочными выплатами

На рынке Николаевской области сейчас в продаже 15 новостроек. Из них:

• рассрочка от застройщика - 6 объектов,

• ипотека «еОселя» - 2,

• кредит от банка - 1 объект.

Активность строительства в Николаеве. По состоянию на 24 августа 2025 года:

• в продаже находятся очереди в 18 жилых комплексах,

• продолжается строительство очередей в 9 ЖК,

• завершено 67 очередей жилья.

На вторичном рынке жилья больше продаются 2-комнатные квартиры. Фото: архив «НикВести»

Рынок вторичного жилья

За год рынок вторичного жилья Николаева показывает стабильность в сегменте 2-комнатных квартир, небольшое снижение цен на 1-комнатные и 3-комнатные. Основное предложение сосредоточено в диапазоне 15-50 тыс. $, что делает жилье доступным для среднего класса. В то же время большие квартиры требуют значительных накоплений или использования долгосрочных программ выплат. Районы и класс квартиры значительно влияют на цену, а покупательная способность остается ключевым фактором для выбора жилья.

Средние цены на вторичном рынке Николаева демонстрируют разную динамику за год:

• 3-комнатные квартиры снизились с 43 000 $ (лето 2024) до 42 000 $ (лето 2025), уменьшение ~2-3%.

• 2-комнатные остались стабильными - 31 000$.

• 1-комнатные подешевели с 21 000$ до 20 000$, снижение около 5%.

Средние цены на вторичке за двухкомнатную квартиру в Николаеве, актуально на август 2025. Фото: статистика ЛУН

Средние цены на квартиры по районам (2025): Центральный и Заводской районы остаются самыми дорогими, тогда как Корабельный и Ингульский предлагают более доступное жилье:

• 1-комнатные: Центральный - 21 000 $, Заводской - 20 500 $, Ингульский - 19 000 $, Корабельный - 16 000 $

• 2-комнатные: Центральный - 33 300$, Заводской - 30 000$, Ингульский - 27 700$, Корабельный - 24 500$
  
  3-комнатные: Центральный - 45 000$, Заводской - 45 000$, Ингульский - 37 000$, Корабельный - 32 000$

Все ищут жилье, чтобы сразу въехать и жить

По словам эксперта по вопросам недвижимости Петра Мойсола до войны ситуация выглядела иначе, люди были готовы вкладывать деньги в любую недвижимость: в дома на стадии проекта, в квартиры после строителей или с голыми стенами.

- Рынок жилой недвижимости состоит из разных категорий объектов и участников. Раньше было распространено продавать квартиры еще на этапе проекта: только нарисовали план дома - и уже искали покупателей. Сегодня желающих инвестировать на такой стадии практически нет. Несколько больший интерес возникает, когда строительство уже частично выполнено, но и таких покупателей мало. Наибольшим спросом сейчас пользуются квартиры в домах, которые уже возведены, введены в эксплуатацию и имеют всю необходимую документацию - именно этот фактор дает людям ощущение безопасности. Отдельный сегмент рынка - это вторичное жилье: квартиры и дома, которые уже принадлежат населению. В Николаеве до сих пор можно встретить и коммунальные квартиры. Это наследство так называемых «коммунальных дворов», которые когда-то приватизировали частично и превратили в «жилкопы», - объясняет Петр Мойсол.

Теперь же приоритеты сместились. Спрос есть только на те квартиры, в которые можно сразу заехать и жить. Квартиры в состоянии «под капремонт» продаются с трудом, а новостройки «с голыми стенами» часто остаются без внимания.

Это подтверждает риелтор Виктор Грицевский в своем видео в Instagram, он говорит что спрос на частные дома сейчас сместился: покупатели отдают предпочтение участкам до 10 соток с зеленым двором, бассейном или террасой, а сами дома делают меньших площадей. Большие дома по 300-400 квадратов почти не продаются даже с хорошим ремонтом.

- Идеальный вариант для покупателя сейчас - это одноэтажный дом на 160-180 квадратных метров, с кухней-гостиной, панорамным остеклением, выходом во внутренний дворик и террасой. К сожалению, таких домов мало, ведь за последние четыре года почти ничего нового не строилось. Небольшие двухэтажные дома на 150-180 квадратов покупают, но опять же - только если там хороший ремонт. А вот слишком большие дома сегодня скорее минус, чем плюс. Поэтому владельцам таких объектов стоит учитывать это при формировании цены: реальный спрос значительно сместился в сторону компактных, удобных и современных решений, - комментирует Виктор Грицевский.

Почему сложно продать квартиры без ремонта

Эксперт на рынке недвижимости Виктор Грицевский отмечает, что продажа квартир, требующих капитального ремонта или после демонтажа, значительно усложнилась. Многие покупатели не хотят вкладывать средства в жилье, где невозможно жить даже с минимальными условиями, и реализация таких объектов возможна только из-за низкой цены и удачного расположения.

- Ситуация такова: люди приобрели квартиру еще до войны, сделали демонтаж - оббили все до кирпича, планировали капитальный ремонт для себя. Но обстоятельства изменились: средств на завершение ремонта уже нет, часть денег потрачена, и владельцы решили продавать квартиру в таком виде. Проблема в том, что реализовать такой объект очень сложно. Покупатели сегодня неохотно берут квартиры, которые требуют полного капитального ремонта, ведь в них невозможно жить даже с минимальными условиями. Единственный вариант - продавать за счет цены. Я объясняю владельцам: они ориентируются на сумму, за которую покупали жилье, и часто не учитывают демонтаж или текущие реалии рынка. Но рынок диктует другое. Поэтому в случаях, когда квартира полностью «в ноль», шанс продать ее есть только благодаря низкой цене и удачному расположению. Если это крайние этажи - еще сложнее: мало кто захочет вкладывать значительные средства в капремонт на последнем или первом этаже. Если же квартира на хорошем этаже и в хорошем районе, тогда вариант продажи существует. Но опять же - ключевой фактор здесь цена. И владельцам подобных квартир стоит обязательно учитывать это при формировании стоимости, - рассказывает он.

По его словам, квартиры с хорошим ремонтом или жилые варианты, куда можно сразу заехать, продаются, а голые стены или «квартиры-трупы» пока остаются на рынке. Основными препятствиями для продажи таких объектов он называет дороговизну ремонта, сложность поиска строителей и затраты времени.

- Ситуация такова: на конец июня все сложнее и сложнее продать квартиру после строителей или в состоянии, когда нужно делать капитальный ремонт. Широко говоря, такие квартиры-трупы стоят. Покупатели готовы платить больше только за квартиры с ремонтом, желательно с мебелью или хотя бы жилые варианты, куда можно сразу заехать. Доказательства, что вы сделаете ремонт на свой вкус и цвет, не работают. Найти строителей - проблема, ремонты дорожают, и это требует времени, - объясняет он.

Действительно ли сейчас продается больше недвижимости?

Риелтор объясняет, что нынешнее ощущение массовой продажи квартир в Николаеве - скорее психологическое, чем реальное. По его словам, раньше люди искали жилье через специализированные сайты вроде OLX или Dom.ria, где можно было сразу отфильтровать предложения по количеству комнат, площади или бюджету. Тогда потенциальный покупатель видел только те квартиры, которые соответствовали его запросу, а за рынком в целом следили преимущественно риелторы.

Посмотреть эту публикацию в Instagram

Публикация от НЕДВИЖИМОСТЬ Николаев/Одесса (@rieltor_viktor_nikolaev)

Сегодня ситуация изменилась. Большинство объявлений о продаже квартир переместилось в соцсети. Пользователи случайно видят предложения в ленте, лайкают или комментируют их, и алгоритмы соцсетей начинают показывать похожие объявления еще активнее. В результате создается иллюзия, что весь рынок заполнен предложениями, хотя на самом деле количество объявлений практически не изменилось.

- Если открыть OLX сейчас, на полумиллионный город там примерно 3,2-3,3 тысячи объявлений о продаже квартир. Это сравнительно немного, и цифра почти не отличается от довоенных лет». Он добавляет, что именно изменения в восприятии рынка через соцсети порождают ощущение «массовой продажи», хотя реальных оснований для паники или спешки нет, - отмечает Виктор.

Таким образом, нынешний рынок жилья не стал более насыщенным, а изменился лишь способ, которым потенциальные покупатели получают информацию о предложениях.

Аренда или покупка: что популярнее

По словам эксперта по недвижимости Петра Мойсола цены на недвижимость в Николаеве зависят от состояния квартиры, ремонта, мебели, техники и расположения. Однокомнатные «хрущевки» стоят от 350 до 1000 долларов за квадратный метр: дешевле - без ремонта, дороже - с мебелью и удобным расположением.

Сегодня покупатели ищут жилье «под себя», готовое для проживания. Дорогие квартиры современной планировки - более 40 тысяч долларов - продаются сложнее. Спрос на аренду сейчас значительно превышает покупку. Многие переселенцы находятся в городе временно и ищут квартиры до 5000 гривен в месяц.

- Аренда сегодня превышает покупку, потому что многим не хватает ресурсов на покупку. Квартиры с 2-3 комнатами пользуются повышенным спросом. Люди ищут жилье «под себя», готовое для проживания без ремонта, - объясняет риелтор.

Средние цены аренды жилья в Николаеве за двухкомнатную квартиру актуально на август 2025. Фото: статистика ЛУН

Это и подтверждает рынок аренды жилья в Николаеве, который демонстрирует постепенный рост цен на однокомнатные и двухкомнатные квартиры, тогда как трехкомнатные остаются стабильными. Средняя арендная плата летом 2025 года составляет: 6 тысяч гривен за 1-комнатную, 7-8 тысяч гривен за 2-комнатную и 10 тысяч гривен за 3-комнатную квартиру.

По сравнению с летом 2024 года, аренда однокомнатных квартир выросла примерно на 20%, двухкомнатных - на 7-14%, а трехкомнатные остались практически без изменений. Это свидетельствует о стабильном спросе на большие квартиры и более активном увеличении цен в среднем сегменте.

Динамика цен на аренду за лето и сравнение с прошлым годом

• 2024 год: 1-комнатные - 5 000 гривен, 2-комнатные - 7 000-7 300 гривен, 3-комнатные - 8 000-10 000 гривен.

• 2025 год: 1-комнатные - 6 000 гривен, 2-комнатные - 7 000-8 000 гривен, 3-комнатные - 10 000 гривен.

Цены по районам города

Самый дорогой район для аренды - Центральный: 1-комнатная - 6 тысяч гривен, 2-комнатная - 9 тысяч гривен. Ингульский район остается более доступным - 1-комнатная квартира стоит 5,8 тысяч гривен, 2-комнатная - 6,5 гривен. Данные по Заводскому и Корабельному районам неполные, однако тенденции показывают, что цены там ниже, чем в центре.

Расходы на аренду в процентах от зарплаты

Средний процент заработной платы, который идет на аренду, составил 29-30% в июле-августе 2025 года, что немного выше, чем прошлым летом (28-29%). Наиболее доступными являются квартиры для водителей, менеджеров по работе с клиентами и курьеров - они тратят 20-28% зарплаты. Наибольшую нагрузку испытывают уборщицы, бариста и управленческие ассистенты: на аренду 1-комнатной может уходить до 57% зарплаты, 2-комнатной - до 67%, а 3-комнатной - более 90%.

Эксперт по рынку недвижимости в Николаеве Виктор Грицевский отмечает, что рынок аренды в Николаеве сейчас достаточно активен. По его словам, аренда жилья остается востребованной, но цены выросли по сравнению с довоенным периодом.

- Если раньше средняя арендная плата хорошей квартиры составляла около 8 тысяч гривен, сейчас можно сдать аналогичное жилье и за 11 тысяч, - сказал он.

Сегодня покупка или аренда жилья в Николаеве требует взвешенного подхода. Премиум-квартиры и готовые дома остаются востребованными, эконом-сегмент предлагает более выгодные цены, а большие квартиры и объекты без ремонта продаются сложнее. Для арендаторов самый активный рынок - 1-2-комнатные квартиры в центральных и популярных районах. Прогноз на ближайшие месяцы: рынок будет оставаться стабильным, а долгосрочные программы выплат помогают сделать жилье более доступным для покупателей.

Рынок Николаева сегодня выглядит лучше, чем Западной Украины

Эксперт по вопросам недвижимости Петр Мойсол смотрит на перспективу позитивно. Он отмечает, что после спада всегда приходит подъем.

- Рынок Николаева сегодня выглядит лучше, чем Западной Украины. Когда война закончится, ожидается подъем. Те, кто сегодня покупает недвижимость, вероятно, получат выгоду, потому что цены снижены из-за избытка предложения от тех, кто выехал за границу, - говорит эксперт на рынке недвижимости Петр Мойсол.

Это означает, что инвестиции в жилье сейчас имеют перспективу, особенно для тех, кто ориентируется на долгосрочное пребывание или сдачу в аренду.

Рынок недвижимости Николаева сегодня живой и динамичный. Он отражает экономическую активность, демографические изменения, инфраструктурный прогресс и настроение горожан. В условиях войны город постепенно восстанавливается, а инвесторы и новые жители формируют новый баланс спроса и предложения.

- Рынок недвижимости показывает все: работают ли банки, страховые компании, сколько государственных программ действует. Появляется финансирование, бюджет получает ресурсы - и это вызывает небольшой импульс на рынке, - заключает Петр Мойсол.

Алина Квитко, НикВести